Jalan Sultan Agung Bandarlampung dan Ujian Tertib Bangunan Kota

Oleh: Dr. Eng. Ir. IB Ilham Malik, ASEAN Eng

Jalan Sultan Agung di Kota Bandarlampung kini tidak lagi dapat dibaca sebagai ruas jalan biasa. Ia telah menjadi salah satu koridor penting dalam struktur mobilitas kota. Setelah akses menuju Gerbang Tol Itera –Kotabaru semakin fungsional, pergerakan dari pusat Kota Bandar Lampung menuju kawasan Itera, Kota Baru, Lampung Selatan, dan jaringan Jalan Tol Trans Sumatera banyak bertumpu pada rangkaian koridor Sultan Agung, Ryacudu, dan Terusan Ryacudu. Begitu juga sebaliknya.

Perubahan fungsi koridor ini membawa konsekuensi besar. Jalan yang sebelumnya lebih banyak melayani pergerakan lokal dan lingkungan permukiman kini ikut menanggung beban mobilitas regional. Kendaraan pribadi, kendaraan logistik ringan, angkutan barang, kendaraan menuju kampus, kawasan perkantoran, dan aktivitas perdagangan bertemu pada koridor yang sama. Dalam situasi seperti ini, setiap perubahan pemanfaatan lahan di sepanjang jalan tidak lagi hanya menjadi urusan pemilik tanah, tetapi menjadi urusan kota.

Fenomena yang tampak di banyak koridor utama kota adalah perubahan rumah tinggal menjadi bangunan komersial. Rumah berubah menjadi toko, kafe, kantor, klinik, ruko, gudang kecil, showroom, minimarket, atau tempat usaha lainnya. Perubahan ini wajar dalam dinamika pertumbuhan kota. Nilai lahan meningkat karena akses membaik. Pemilik lahan terdorong memanfaatkan peluang ekonomi. Investor melihat lokasi strategis. Namun, perubahan fungsi lahan dari permukiman menjadi komersial harus selalu diikuti disiplin perizinan, disiplin teknis bangunan, dan disiplin lalu lintas.

Karena itu, isu adanya potensi pelanggaran Garis Sempadan Bangunan atau GSB oleh beberapa bangunan baru di Jalan Sultan Agung perlu dilihat secara serius. Bukan untuk langsung menghukum, tetapi untuk memastikan bahwa pembangunan berjalan sesuai hukum. Belum tentu semua bangunan bermasalah. Tetapi ketika ada indikasi bangunan terlalu maju, halaman hilang, parkir meluber ke badan jalan, akses keluar-masuk kendaraan mengganggu arus lalu lintas, atau jarak bangunan tidak sesuai ketentuan, pemerintah wajib melakukan pemeriksaan.

GSB bukan sekadar garis teknis di atas gambar site plan. GSB adalah instrumen pengendalian ruang. Ia mengatur batas minimum bangunan terhadap jalan, batas persil, saluran, ruang utilitas, dan kepentingan keselamatan publik. Dalam praktik perkotaan, GSB berfungsi menyediakan ruang pandang pengemudi, ruang drainase, ruang jaringan utilitas, ruang pejalan kaki, ruang penghijauan, ruang evakuasi, dan cadangan pelebaran jalan. Tanpa GSB, koridor jalan akan terasa sesak, berbahaya, dan sulit ditata kembali.

Pelanggaran GSB memiliki dampak berantai. Bangunan yang terlalu maju cenderung menghilangkan ruang parkir di dalam tapak. Akibatnya, kendaraan berhenti di bahu jalan atau badan jalan. Aktivitas bongkar muat mengambil ruang publik. Pejalan kaki kehilangan ruang aman. Saluran tertutup. Jarak pandang di akses keluar-masuk bangunan berkurang. Dalam jangka panjang, kota membayar mahal karena koridor yang seharusnya dapat diperlebar atau ditata menjadi terkunci oleh bangunan-bangunan permanen.

Dalam rezim hukum bangunan gedung, setiap bangunan wajib memenuhi persyaratan administratif dan teknis. Persyaratan administratif menyangkut status tanah, status kepemilikan bangunan, dan persetujuan pembangunan. Persyaratan teknis menyangkut tata bangunan, keselamatan, kesehatan, kenyamanan, kemudahan, serta kesesuaian dengan rencana tata ruang. Di sinilah GSB menjadi bagian penting dari tertib bangunan.

Sejak berlakunya rezim Persetujuan Bangunan Gedung atau PBG, logika perizinan tidak lagi boleh dipahami sebagai sekadar “mendapat izin mendirikan bangunan”. PBG menuntut kesesuaian fungsi bangunan, standar teknis, rencana tapak, arsitektur, struktur, utilitas, drainase, aksesibilitas, dan ketentuan tata ruang. Di Kota Bandar Lampung, ketentuan ini juga harus dibaca bersama rencana tata ruang daerah, peraturan bangunan gedung, serta aturan teknis daerah mengenai ketertiban dan penertiban bangunan.

Pengalaman Malcon Engineering Group dalam menyusun dokumen AMDAL, UKL-UPL, SPPL, persetujuan lingkungan, dan Analisis Dampak Lalu Lintas atau Andalalin sejak 2005 menunjukkan bahwa proses menuju persetujuan pembangunan tidak sederhana. Untuk bangunan komersial, pemrakarsa tidak cukup hanya menyiapkan gambar arsitektur. Ia harus memastikan kesesuaian tata ruang, kesesuaian fungsi bangunan, kajian lingkungan, kajian lalu lintas, sistem parkir, akses keluar-masuk kendaraan, pengelolaan air limbah, pengelolaan sampah, drainase, hingga mitigasi gangguan terhadap warga sekitar.

Bangunan komersial pada dasarnya menimbulkan dampak. Dampaknya bisa kecil, sedang, atau besar, tergantung skala kegiatan. Karena itu instrumen lingkungannya bisa berupa SPPL, UKL-UPL, atau AMDAL. Dari sisi lalu lintas, kegiatan yang menimbulkan bangkitan dan tarikan perjalanan wajib dikaji melalui Andalalin sesuai kategori dampaknya. Dokumen-dokumen ini bukan formalitas. Ia harus disusun oleh tenaga ahli, dipresentasikan kepada pemerintah, diperbaiki bila ada catatan, dan akhirnya menjadi komitmen yang mengikat pemrakarsa.

Di dalam dokumen Andalalin, misalnya, pemerintah dapat meminta pengaturan akses kendaraan, penyediaan ruang antre di dalam tapak, kapasitas parkir, larangan parkir di badan jalan, manajemen bongkar muat, pemasangan rambu, marka, atau rekayasa lalu lintas. Dalam dokumen lingkungan, pemrakarsa dapat diwajibkan mengelola air limbah, kebisingan, debu konstruksi, limpasan air hujan, sampah, dan potensi gangguan sosial. Semua komitmen itu seharusnya menjadi bagian dari etika pembangunan.

Jika kemudian muncul isu bahwa ada bangunan komersial di Jalan Sultan Agung yang berpotensi melanggar perizinan atau GSB, maka langkah penertiban harus mengikuti aturan hukum. Pemerintah tidak boleh bertindak serampangan. Investor juga tidak boleh berlindung di balik izin jika pelaksanaan di lapangan berbeda dari dokumen yang disetujui. Yang diperlukan adalah audit administratif dan audit teknis.

Audit administratif memeriksa apakah bangunan memiliki PBG, persetujuan lingkungan, dokumen lalu lintas, kesesuaian tata ruang, dan dokumen teknis lain. Audit teknis memeriksa apakah bangunan yang berdiri sesuai dengan gambar yang disetujui, apakah GSB dipenuhi, apakah fungsi bangunan berubah, apakah parkir tersedia, apakah akses kendaraan sesuai rekomendasi, dan apakah komitmen lingkungan dijalankan.

Jika terbukti ada pelanggaran, penegakan hukum dapat dilakukan secara berjenjang. Undang-undang bangunan gedung mengenal sanksi administratif, mulai dari peringatan tertulis, pembatasan kegiatan pembangunan, penghentian sementara, pembekuan atau pencabutan persetujuan, pembekuan atau pencabutan Sertifikat Laik Fungsi, sampai perintah pembongkaran. Dalam rezim penataan ruang, pelanggaran pemanfaatan ruang juga dapat berujung pada pencabutan izin, pembongkaran bangunan, pemulihan fungsi ruang, dan denda administratif.

Namun, penertiban juga harus adil. Bisa saja pelanggaran terjadi karena kelalaian pemilik. Bisa juga karena kesalahan konsultan, kontraktor, atau pelaksana lapangan. Tetapi tidak tertutup kemungkinan ada pelanggaran yang dilakukan secara sengaja: gambar dibuat patuh, tetapi bangunan dibangun melampaui batas; izin diajukan untuk fungsi tertentu, tetapi dimanfaatkan untuk fungsi lain; parkir dijanjikan di dalam tapak, tetapi operasionalnya menggunakan badan jalan. Dalam kasus seperti ini, semua pihak yang terlibat harus bertanggung jawab sesuai perannya. Para pengusaha saya kira (harus) menghindari perilaku ini agar bisnisnya bisa berkelanjutan.

Jalan Sultan Agung sedang mengalami tekanan pertumbuhan. Tekanan itu tidak boleh dijawab dengan pembiaran. Kota membutuhkan investasi, tetapi investasi harus tertib. Kota membutuhkan perdagangan, tetapi perdagangan tidak boleh merampas ruang publik. Kota membutuhkan bangunan baru, tetapi bangunan baru harus menghormati jalan, drainase, pejalan kaki, dan keselamatan lalu lintas.

Penutup tulisan ini saya buat menjadi sederhana. Setiap pengusaha dan investor harus berhati-hati dalam menjalankan usaha. Ikuti rencana tata ruang. Penuhi GSB. Urus PBG dengan benar. Jalankan persetujuan lingkungan. Patuhi rekomendasi lalu lintas. Jangan menganggap dokumen perizinan sebagai syarat administratif semata. Dokumen itu adalah janji kepada pemerintah, kepada masyarakat, dan kepada kota. Jika janji itu dilanggar, yang rusak bukan hanya bangunan, tetapi juga kepercayaan publik terhadap tata kelola pembangunan kota.***

*Direktur Eksekutif Center for Urban & Regional Studies (CURS), Dosen Prodi PWK Institut Teknologi Sumatera (Itera)