Living Plaza Rajabasa dan Ujian Kecermatan Pembangunan Kota

Oleh: Dr. Eng. IB Ilham Malik

Polemik pembangunan Living Plaza di Rajabasa, Bandarlampung, seharusnya tidak dibaca secara sempit sebagai pertentangan antara investasi dan lingkungan. Cara membaca seperti itu terlalu sederhana. Kota memang membutuhkan investasi, lapangan kerja, pusat kegiatan ekonomi, dan ruang komersial baru. Namun, kota juga membutuhkan keselamatan warga, ketertiban ruang, daya dukung lingkungan, serta sistem lalu lintas yang tidak dikorbankan oleh semangat membangun.

Rajabasa bukan ruang kosong. Kawasan ini memiliki sejarah genangan, berada pada jaringan jalan penting, dekat dengan simpul pergerakan, dan berhubungan dengan sistem drainase kota. Dalam konteks Living Plaza, perhatian publik menjadi lebih besar karena lokasi pembangunan disebut berada pada kawasan yang rawan banjir dan berdekatan dengan anak sungai yang telah ditanggul. Kondisi seperti ini menuntut kehati-hatian berlapis. Satu kesalahan kecil dalam membaca hidrologi, elevasi lahan, kapasitas drainase, atau pola limpasan air dapat berubah menjadi masalah besar setelah bangunan beroperasi.

Pembangunan di kawasan rawan banjir selalu memiliki dua sisi risiko. Risiko pertama adalah risiko terhadap lingkungan sekitar. Ketika lahan terbuka berubah menjadi bangunan, perkerasan, area parkir, dan jalan akses, maka kemampuan tanah menyerap air menurun. Air hujan yang semula dapat tertahan dan meresap akan lebih cepat menjadi limpasan permukaan. Jika limpasan ini tidak dihitung dengan benar, maka beban air berpindah ke saluran kota, anak sungai, kawasan permukiman, dan jalan di sekitarnya.

Risiko kedua adalah risiko terhadap bangunan itu sendiri. Banyak pihak sering lupa bahwa kajian lingkungan bukan hanya untuk melindungi masyarakat sekitar, tetapi juga untuk melindungi investasi. Bangunan komersial di lokasi rawan banjir menghadapi risiko kerusakan struktur bawah, genangan area parkir, gangguan utilitas, penurunan kenyamanan pengunjung, kerusakan peralatan mekanikal-elektrikal, hingga menurunnya nilai properti. Dengan kata lain, ketidakhati-hatian dalam menyusun dokumen lingkungan dan melaksanakan rekomendasinya bukan hanya merugikan warga, tetapi juga dapat menjadi bumerang bagi pemilik proyek.

Di sinilah pentingnya kajian lingkungan hidup yang serius. AMDAL, UKL-UPL, RKL-RPL, dan persetujuan teknis tidak boleh dipahami sebagai dokumen administratif untuk memenuhi syarat perizinan. Dokumen tersebut adalah instrumen ilmiah dan manajerial untuk memastikan bahwa sebuah kegiatan layak secara lingkungan, dapat dikendalikan dampaknya, dan memiliki rencana pemantauan yang dapat diperiksa. Jika dokumen hanya dibuat untuk mengejar tanda tangan, maka substansinya akan lemah. Jika substansinya lemah, maka implementasi di lapangan akan berisiko.

Untuk kawasan seperti Rajabasa, kajian lingkungan harus menjawab pertanyaan yang sangat konkret. Berapa luas lahan yang berubah menjadi permukaan kedap air? Berapa kenaikan debit limpasan setelah pembangunan? Apakah kapasitas anak sungai dan drainase eksisting mampu menampung tambahan debit tersebut? Bagaimana kondisi muka air saat hujan ekstrem? Apakah tanggul yang ada aman? Di mana lokasi kolam retensi, sumur resapan, saluran pengendali, dan pintu air? Bagaimana sedimentasi dikendalikan saat konstruksi? Bagaimana air larian dari area parkir tidak langsung dibuang ke lingkungan sekitar?

Pertanyaan-pertanyaan ini tidak cukup dijawab dengan narasi umum. Ia memerlukan data topografi, data curah hujan, analisis hidrologi, analisis hidrolika, survei drainase, perhitungan debit rencana, dan simulasi skenario. Bahkan dalam banyak kasus, kajian harus membedakan antara dampak saat konstruksi dan dampak saat operasional. Pada masa konstruksi, tanah terbuka, material bangunan, pagar proyek, galian, urugan, dan perubahan elevasi sementara dapat mengubah arah aliran air. Setelah beroperasi, sumber dampaknya berubah: atap bangunan, parkir, saluran internal, aktivitas bongkar muat, sampah, limbah domestik, dan intensitas kunjungan.

Selain lingkungan, pembangunan pusat perbelanjaan juga wajib memperhatikan dampak lalu lintas. Living Plaza bukan bangunan pasif. Ia akan membangkitkan perjalanan baru: kendaraan pengunjung, kendaraan karyawan, kendaraan logistik, ojek daring, taksi, angkutan umum, sepeda motor, serta pejalan kaki. Jika akses masuk dan keluar tidak dirancang dengan baik, kemacetan bisa muncul bukan hanya di depan tapak, tetapi menjalar ke ruas jalan sekitar. Antrean kendaraan yang menunggu masuk parkir dapat mengganggu arus utama. Titik putar balik dapat menjadi sumber konflik. Aktivitas bongkar muat dapat menurunkan kapasitas jalan. Pejalan kaki dapat kehilangan ruang aman.

Analisis dampak lalu lintas atau Andalalin harus menjawab hal-hal tersebut sejak awal. Berapa bangkitan dan tarikan perjalanan saat hari kerja, akhir pekan, dan jam puncak? Bagaimana kinerja simpang terdekat sebelum dan sesudah proyek? Berapa kapasitas parkir yang realistis? Di mana lokasi drop off agar tidak mengganggu arus lalu lintas? Apakah perlu rekayasa akses, pelebaran pendekat, pengaturan median, pengendalian parkir tepi jalan, penataan halte, atau fasilitas penyeberangan? Apakah kendaraan logistik memiliki jalur dan jam operasional yang tidak menimbulkan konflik?

Dalam pengalaman Malcon Engineering Group sebagai konsultan AMDAL dan Andalalin sejak 2005, persoalan paling sering bukan ketiadaan dokumen, melainkan lemahnya hubungan antara dokumen, desain teknis, dan implementasi. Dokumen menyatakan akan ada kolam retensi, tetapi volumenya tidak sesuai kebutuhan. Dokumen menyatakan akan ada saluran pengendali, tetapi saluran tersebut tidak tersambung baik ke sistem kota. Dokumen menyebut pengaturan lalu lintas, tetapi marka, rambu, manajemen parkir, dan petugas operasional tidak disiapkan. Dokumen menyebut pelibatan masyarakat, tetapi warga tidak memahami apa yang akan terjadi di lingkungan mereka.

Karena itu, isu Living Plaza Rajabasa sebaiknya dijadikan momentum memperbaiki tata kelola pembangunan kota. Pemerintah daerah perlu memastikan bahwa dokumen lingkungan dan Andalalin bukan hanya ada, tetapi juga terbuka pada bagian-bagian yang relevan bagi publik. Masyarakat tidak harus membaca seluruh dokumen teknis yang rumit, tetapi mereka berhak mengetahui dampak utama, rencana pengelolaan, rencana pemantauan, serta mekanisme pengaduan jika terjadi banjir, kemacetan, atau gangguan lingkungan.

Pengembang juga sebaiknya melihat keterbukaan sebagai investasi reputasi. Menjelaskan desain drainase, kolam retensi, kapasitas saluran, sistem pengendalian banjir, manajemen lalu lintas, dan rencana pemantauan bukanlah kelemahan. Justru di situlah kepercayaan publik dibangun. Dalam pembangunan modern, izin formal saja tidak cukup. Proyek juga membutuhkan social license, yaitu penerimaan sosial dari warga sekitar karena mereka yakin risiko telah dihitung dan dikelola secara bertanggung jawab.

Kota yang baik bukan kota yang anti-investasi. Kota yang baik adalah kota yang mampu mengarahkan investasi agar tidak merusak daya dukung ruang. Living Plaza Rajabasa dapat menjadi contoh pembangunan yang tertib apabila seluruh kewajiban lingkungan dan lalu lintas dijalankan secara serius. Tetapi ia juga dapat menjadi pelajaran buruk apabila kajian hanya menjadi formalitas dan implementasi tidak diawasi.

Bandarlampung membutuhkan pertumbuhan ekonomi. Namun, pertumbuhan itu harus dibangun di atas fondasi keselamatan, ilmu pengetahuan, dan tata kelola. Investasi yang baik bukan hanya yang cepat berdiri, tetapi yang tahan terhadap risiko lingkungan, diterima masyarakat, tidak menambah beban banjir, dan tidak menciptakan kemacetan baru. Pada akhirnya, kecermatan dalam AMDAL dan Andalalin bukan hambatan pembangunan. Ia adalah cara paling rasional untuk memastikan pembangunan benar-benar bermanfaat bagi kota, warga, dan investor itu sendiri.

*Direktur Eksekutif Center for Urban & Regional Studies (CURS), Dosen Prodi PWK ITERA